COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA 02 - ATRASO NA ENTREGA

COMPRA E VENDA – IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL:

Nos dias de hoje, cada vez mais comum o contrato de compra e venda de imóveis na planta (a promessa de compra e venda feita pelo regime de incorporação imobiliária). Infelizmente, também comum é o atraso na entrega do empreendimento negociado.

Nesse caso, o que fazer? O adquirente, em vista ao atraso na entrega, poderá pleitear judicialmente a rescisão do contrato, face ao descumprimento contratual pela incorporadora.

Assim, caberá ao adquirente o direito de obter a devolução dos valores pagos e ainda pleitear a aplicação de multa e juros contratuais.

Em geral, esses contratos, feitos na modalidade de contrato de adesão, preveem aplicação de penalidades apenas para a mora do adquirente. A jurisprudência, por isso, decide que deve incidir o mesmo percentual para o caso de culpa da incorporadora.

Outro ponto é que, sendo a culpa da incorporadora, não lhe assistirá o direito de retenção dos valores pagos a título de arras, que deverão ser integralmente restituídos.

A correção monetária sobre os valores é sempre aplicável por foça de lei.

A indenização de perdas e danos é tema que depende muito do caso, mas teoricamente possível de se imaginar. Deverá ser feita uma análise cuidadosa para verificar se houve dano e se há nexo causal. A culpa pelo atraso, segundo o regime do Código de Defesa do Consumidor, não precisa ser demonstrada, vez que será caso de responsabilidade objetiva.

Questão interessante é se deve o adquirente aguardar o prazo contratual para entrega da obra a fim de propor, então, sua ação, com o descumprimento objetivamente demonstrado.

Por um lado, analisando a questão superficialmente, se afirmaria que sim. Isso porque apenas com o prazo de entrega esgotado é que se poderia falar objetivamente em mora da incorporadora.

Porém, o Direito não deve fechar os olhos às verdades factuais. É possível imaginar situações em que, mesmo antes do esgotamento do prazo seja possível afirmar a impossibilidade de cumpri-lo. Nesses casos, deverá o Judiciário admitir a ação mesmo antes de alcançada a data limite para entrega da obra.

Claro que haverá casos de tênue limite, em que será difícil afirmar com segurança se é ou não possível à incorporadora cumprir o prazo. Porém, verificando-se de modo razoavelmente seguro que, à vista da situação vigente, o respeito ao prazo será inviável, deverá o Judiciário, pensamos, admitir a ação desde já, até mesmo para preservar o adquirente de precisar realizar gastos que eventualmente não conseguirão ser reavidos.

Processualmente, trata-se de ação pelo procedimento comum, no rito ordinário ou sumário, conforme o valor da causa.

O foro da ação é fixado comumente conforme o local do imóvel (forum rei sitae), mas pensamos que isso é discutível. Observe-se que, segundo o Código Civil, art. 1.417, a promessa de compra e venda só assume o status de direito real quando registrada no cartório de imóveis.

Ocorre que, em geral, a promessa (compra e venda na planta) não é registrada. Isso permite afirmar que não se teria, então, direito real, mas mero direito pessoal, o que afastaria a regra de competência pelo local do imóvel (CPC, art. 95).

Pode haver foro eletivo no contrato, mas, sendo relação de consumo, como é comum que o seja, haverá de se discutir essa cláusula, afastando-a, caso abusiva aos direitos do consumidor-adquirente.

O valor da causa será o valor a ser obtido, somando-se as devoluções, multas, correções e indenizações postuladas na incial.

Dependendo do andamento do feito, pode ser conveniente ao adquirente consignar o pagamento das prestações mensais, para evitar que seja ele constituído em mora pela incorporadora.