COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA 01

APRESENTAÇÃO/EXPLICAÇÃO: estou começando alguns estudos sobre o tema compra e venda de imóvel na planta. A medida em que for avançando, compartilharei por aqui.

INTRODUÇÃO: algumas informações técnicas relevantes para a compreensão do negócio de compra e venda na planta.

Conceito de compra e venda. Uma compra e venda (falando aqui de modo geral) é um negócio jurídico pelo qual o comprador se obriga a pagar determinado preço e o vendedor se obriga a transferir o domínio de determinado objeto. Domínio é o direito de dono que alguém titulariza. Quem tem o domínio é o proprietário. O vendedor se obriga, pelo contrato de compra e venda, a transferir para o comprador, ou a alguém por ele indicado, o direito de propriedade sobre o bem.

Quando o objeto vendido é um bem móvel (um alimento, uma roupa, um carro etc.), a lei dispensa um tratamento menos burocrático. Em geral, será um negócio que a lei admitirá como válido mesmo que feito de boca (forma livre – Código Civil, art. 107).

Quando o objeto vendido é um imóvel (apartamento, casa, vaga de garagem, lojas comerciais, terrenos etc.), ao contrário, o legislador cria um procedimento burocrático, exigindo registros em cartório, com a finalidade de tentar diminuir os problemas que podem surgir dessa transação, tentando, com isso, proteger as partes envolvidas – sobretudo o vendedor, aquele que está a se desfazer de um bem considerado desde sempre como símbolo de riqueza e estabilidade (segurança) patrimonial.

Contrato e transferência de domínio. Como dissemos acima, pelo contrato de compra e venda, o vendedor “se obriga” a transferir o domínio. Ou seja, o contrato por si só não faz do comprador o novo dono. Não do ponto de vista técnico. É necessário que o vendedor efetivamente pratique o ato de transferir o domínio sobre a coisa vendida.

Esse ato de transferência varia conforme o bem seja móvel ou imóvel. Para os bens móveis, basta a mera entrega (chamada “tradição” na linguagem técnica). Essa entrega é um ato que pode se dar de forma real, ficta ou simbólica, mas não vamos aprofundar esses detalhes aqui.

Imagine que eu faça um contrato de compra e venda de um computador, por exemplo. Então, esse contrato não me fará dono do bem. O contrato me faz “credor” do vendedor – ou seja, serei titular do direito de exigir que o vendedor (dono até agora) transfira para mim a propriedade daquela coisa. Até a transferência na forma da a lei, o vendedor ainda ocupará a posição jurídica de dono – mesmo que já pago o preço! Isso fere o senso comum, mas juridicamente é assim.

Como o computador é um bem móvel, a transferência da propriedade do vendedor para mim se dará quando ele e colocar o bem à minha disposição (realizando a entrega). Se, porém, estivermos tratando de um imóvel, essa transferência de domínio não se dá com a entrega/tradição, mas com o registro em cartório de imóveis da transferência do dono anterior para o novo dono. Esse registro é feito, então, na matrícula do imóvel em questão.

Contratos e Cartórios. Para chegar a fazer a transferência no cartório de imóveis, na matrícula do imóvel, é necessário que o interessado (aquele que será, então, o novo dono) tenha um “título”. A rigor, um título é um documento[1]. Esse documento determina a transferência, no cartório de imóveis, do dono antigo para o novo dono. Esse título/documento pode ser, por exemplo, uma sentença judicial determinando a transferência compulsória. Porém, estamos estudando o negócio jurídico de compra e venda – o contrato. Então, diz a lei, que o imóvel só pode ser alienado por escritura pública (Código Civil, art. 108).

Em outras palavras, então, o contrato de compra e venda de um imóvel deve ser feito em escritura pública. Acontece que, esse contrato não é feito no cartório de imóveis, mas no cartório de notas! Desse modo, pode acontecer de o comprador desinformado ir ao cartório de notas fazer o contrato de compra e venda, mas não levar esse título para ser registrado no cartório de imóveis. A compra foi feita? Sim. A transferência da propriedade (domínio) foi feita? Não. O comprador tornou-se dono? Não. A falta de transferência pode dar problemas para o comprador? Sim, muito provavelmente dará (claro que há caminhos para sua defesa, mas prevenir é sempre melhor...).

Promessa de compra e venda. Acontece que, muito comum no mercado brasileiro, é a compra do imóvel ser feita com pagamento parcelado. Isso é a quase totalidade dos casos quando se trata de compra na planta. Então, aquele que está vendendo não vai dar ao comprador o título/contrato de transferência antes de receber o pagamento integral do preço ajustado. Por outro lado, o comprador quer uma garantia jurídica para fazer o pagamento.

Daí que é usual se fazer um contrato anterior à compra e venda propriamente dita. Esse contrato anterior é chamado de promessa de compra e venda – que segue o Código Civil de 2002, quando definiu regras para o “contrato preliminar” (arts. 462 a 466). A promessa de compra e venda, portanto, é um caso de contrato preliminar.

Nesse contrato de promessa o que é feito? É constituída obrigação contratual/jurídica que não vai obrigar, ainda, o vendedor a transferir o domínio. Vai, antes disso, obrigar o vendedor a fazer o contrato de compra e venda definitivo.

Esse contrato de promessa é um contrato? Sim, como dito, é um contrato. Mas qual a diferença da promessa de compra e venda para a compra e venda propriamente dita? A diferença é que os contratos preliminares não precisam obedecer a forma que a lei exige para o contrato definitivo. No caso dos imóveis, eles só podem ser vendidos (contrato definitivo) por meio de escritura pública (contrato feito no cartório de notas). O contrato de promessa de compra e venda, por ser um contrato preliminar, não precisa dessa formalidade, podendo ser feito por instrumento particular – que é, então, um instrumento jurídico mais ágil para documentar o negócio e proteger as partes envolvidas.

Ocorre que quase sempre se pede que as partes (o comprador exige do vendedor e vice versa) pratiquem um ato cartorário nesse contrato de promessa – o ato do reconhecimento de firma.  Daí, então, temos mais um elemento para gerar a confusão do leigo, porque o reconhecimento de firma não faz do contrato um instrumento público. Isso é claro, mas como se vai ao cartório, o leigo se confunde.

Para resumir, vamos colocar os atos comentados da seguinte forma abreviada:

• 1.     Eu quero ser o novo dono de um imóvel por meio da compra desse bem – pretendo comprar um imóvel na planta;
• 2.     Eu e o vendedor negociamos os termos da compra e venda (até aqui, estamos numa fase pré-contratual, fase das tratativas);
• 3.     Concluídas as negociações, assinamos um contrato que ainda não é a compra e venda, mas uma promessa de compra e venda – esse ato jurídico é, sim, um contrato, mas feito por instrumento particular (papel impresso no escritório do vendedor, ao à mão etc.);
• 4.     Eu e o vendedor vamos ao cartório de notas para reconhecermos nossas firmas nesse contrato de promessa (isso não torna o contrato um “instrumento público”...);
• 5.     Finalizado o pagamento do preço, eu e o vendedor vamos novamente ao cartório de notas, mas agora para fazer o contrato definitivo de compra e venda – esse será o título público que permitirá a transferência do vendedor para mim (a ser feita posteriormente, no cartório de imóveis);
• 6.     Até aqui, então, eu não sou dono ainda...
• 7.     De posse da escritura, procuramos o cartório de imóveis para pedir a transferência do bem para o nome do comprador;
• 8.     Vencidas as burocracias[2], o cartório faz o registro na matrícula do imóvel negociado, anotando os termos do contrato de compra e venda feito entre as partes – agora, e só agora, eu sou o novo dono do bem (mas atenção: ser o “novo dono” não significa estar imune a problemas derivados desse negócio jurídico...).

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[1] Embora isso seja problematizável, tal discussão não importa para nosso estudo.

[2] Trataremos disso na sequência do texto.