AÇÃO RENOVATÓRIA NOS CASOS DE CESSÃO DE LOCAÇÃO E DE CESSÃO DO PONTO COMERCIAL

Cessão de contrato é uma figura do direito civil pela qual uma das partes contratantes transfere sua posição contratual a terceira pessoa, inicialmente estranha ao contrato. Diz Carlos Roberto Gonçalves que “na cessão de contrato transferem-se todos os elementos ativos e passivos correspondentes, num contrato bilateral, à posição da parte cedente” (Direito Civil Brasileiro, Vol.2, 7ª ed., Saraiva, 2010, p. 218).

o ponto comercial é uma combinação de local físico-geográfico, ou seja, um endereço (elemento material), mais uma determinada clientela (elemento imaterial) de certa empresa. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) protege o ponto comercial do inquilino-empresário por meio do direito de renovar compulsoriamente o contrato de aluguel em determinadas condições (art. 51).

A AÇÃO RENOVATÓRIA é o mecanismo processual, criado na citada norma, em seus arts. 71 a 75, para viabilizar a proteção do ponto comercial. O objetivo da lei é, portanto, proteger o ponto comercial do inquilino-empresário. E o ponto comercial precisa de proteção? Sim, porque essa medida é um estímulo à atividade empresarial. Considerando que a formação de uma clientela é algo que demanda tempo (e trabalho!), seria bastante arriscado lançar-se a uma atividade empresarial sem ser o dono do imóvel em que a empresa funciona, pois, então, o ponto construído poderia ser simplesmente “perdido” pela não renovação do contrato de aluguel. Portanto, sem a proteção criada, poucos se lançariam numa atividade empresarial nessas condições.

Ademais, é importante saber que o estabelecimento de uma empresa é conceituado como todo o conjunto de bens do empresário, postos de modo organizado para a realização da atividade empresária (CC, art. 1.142), o ponto comercial é um de seus elementos componentes. O estabelecimento pode ser alienado, surgindo, então, o contrato de trespasse, previsto no Código Civil, art. 1.143. Quando se vende o estabelecimento, portanto, se está alienando toda a “estrutura” empresarial. Quem compra está adquirindo uma “empresa pronta”. Lógico que, sendo o ponto comercial um dos elementos do estabelecimento, ele integra o negócio.

O PROBLEMA aqui discutido surge a partir de uma má redação da Lei do Inquilinato, que, no §1º do art. 51, concedeu o direito à renovação compulsória do contrato de aluguel comercial tanto ao inquilino propriamente dito, como ao “cessionário ou sucessores da locação”. Então, dessa redação surge a dúvida: quem tem direito à ação renovatória? A lei reconhece o direito ao (a) mero “cessionário do contrato de locação”, ou (b) somente o adquirente de todo o estabelecimento, o “sucessor empresarial” do inquilino original?

COMPARANDO CESSÃO CONTRATUAL e SUCESSÃO EMPRESARIAL PELO TRESPASSE: Se a sociedade empresária Carnes do Sul LTDA., atuante no ramo de açougues, vende seu estabelecimento (contrato de trespasse) para a sociedade XYZ, isso significa que a adquirente passará a explorar o ramo de açougues com toda a estrutura que antes era da Carnes do Sul LTDA. Porém, se a Carnes do Sul LTDA. cede seu contrato para XYZ, isso significa que esta sociedade apenas assumirá a posição de inquilina no contrato, para explorar o ramo que quiser, com todos os aparatos que são originariamente seus, sem haver necessariamente a sucessão empresarial.

A SOLUÇÃO mais lógica é alcançada ao se interpretar a lei conforme seu “espírito”, ou seja, entendendo que ela, lei do inquilinato, restringe o direito de propriedade do dono do imóvel em prol do estímulo da atividade empresarial do inquilino, protegendo o ponto comercial com a ação renovatória. Com isso, entende-se que só faz sentido permitir a renovação compulsória/ação renovatória nos casos de sucessão empresarial, não nos casos de mera cessão do contrato de locação, muito embora o texto do legislador tenha deixado margens a dúvidas.

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