REGISTRO IMOBILIÁRIO 01

 O sistema jurídico brasileiro impõe a obrigatoriedade de registro de bens imóveis. A definição de bens imóveis é dada pelo art. 79 do Código Civil: "são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente". Assim, a terra nua é um bem imóvel por sua própria natureza, enquanto que a casa ou edifício que nela se constrói são imóveis por acessão (incorporação ao solo).

 Uma pequena observação preliminar: algumas palavras, como é o caso do termo "registro", são usadas em sentidos diversos. Às vez se fala em "registro" querendo fazer referência ao cartório, à serventia responsável pelo ato. Outras vezes se fala em "registro" querendo significar o ato de registrar, o ato praticado pelo cartório de "anotar" no documento oficial uma determinada informação. Por fim, há ocasiões em que se fala em "registro" querendo fazer alusão ao documento oficial, ao papel. Esses diferentes usos facilmente confundem uma pessoa menos atenta... Por essa razão, é importante estar atento ao contexto para evitar equívocos de compreensão.

 No sistema criado pela Lei de Registros Públicos, o "registro" do imóvel (ato de registrar o imóvel) é feito pelo Registro Público (cartório) por meio de um documento chamado matrícula. Cada imóvel, portanto, tem uma única matrícula, em um único cartório (princípio da unitariedade). Essa matrícula deve identificar precisamente o imóvel (princípio da especialização ou especialidade) - podemos dizer que a matrícula está para o imóvel assim como a identidade está para o indivíduo.

 Como se disse, tanto o solo como a casa e o edifício nele construídos são imóveis. Se um proprietário constrói uma casa em seu terreno, continua a existir, para os fins legais, um único imóvel (o solo e mais a benfeitoria nele construída) e um só registro. Mas se ocorre a incorporação para a venda na planta, haverá o desmembramento da matrícula - cada unidade autônoma (apartamento ou sala comercial, por exemplo) receberá uma nova matrícula.

 Nesse documento chamado MATRÍCULA, serão obrigatoriamente registrados (ato de registro) e averbados uma série de fatos jurídicos. A lista de fatos a serem registrados está na Lei de Registros Públicos, art. 167, inciso I, enquanto que o inciso II do mesmo artigo traz a lista dos fatos a serem averbados. Assim, a vida do imóvel é contada com base na série de fatos registrados e averbados em sua matrícula.

 Dento do grupo de fatos a serem registrados, está, por exemplo, o negócio jurídico de compra e venda. É de notório conhecimento que o comprador de um imóvel só será efetivamente o dono do bem quando ele for registrado em seu nome (Código Civil, art. 1.245). As partes (vendedor e comprador) fazem um contrato (compra e venda) que deve ser feito em escritura pública (salvo exceção do Código Civil, art. 108) - mas essa escritura é um documento feito no cartório de notas. Esse contrato de compra e venda, então, feito no cartório de notas, é o título que será levado a registro no cartório de imóveis.

 O "pedido" de registro ou averbação feito pelo interessado gerará, pelo cartório, a prática do ato chamado PRENOTAÇÃO, que é uma "anotação" prévia, feita no livro de protocolo. Uma vez processado o pedido e efetivado em definitivo o registro ou averbação na matrícula do imóvel, o direito que esse registro produz retroagirá à data da prenotação. Entretanto, é importante lembrar que a mera prenotação, sem registro definitivo, não gera eficácia contrata todos (erga omnes), tal como é próprio dos atos de registro em geral.