STJ: INCORPORADOR IMOBILIÁRIO RESPONDE SOLIDARIAMENTE POR DANOS EM CONSTRUÇÃO DEFEITUOSA

QUEM É INCORPORADOR?

Pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 29, "considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas."

CONSTRUTOR x INCORPORADOR

Pelo conceito dado na lei, entende-se que, com o perdão da redundância, o construtor efetivamente constrói, enquanto que o incorporador promove a venda. Nada impede, obviamente, que sejam, incorporador e construtor, a mesma pessoa, mas podem não sê-lo.

RESPONSABILIDADE POR DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO:

Disse o STJ: "O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso de um incorporador contra o condomínio de um edifício de Brasília."  ver notícia na íntegra.

DIREITO DE REGRESSO e DENUNCIAÇÃO DA LIDE:

Claro que, se a responsabilidade pela construção não é do incorporador, ao se ver condenado a pagar indenização ao condomínio por defeitos na construção, poderá exigir em regresso, contra a construtora, o valor que pagou. Em tese, se configuraria hipótese de denunciação da lide, conforme o CPC:

Art. 70  A denunciação da lide é obrigatória (...) III - àquele que estiver obrigado, pela lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo do que perder a demanda.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA e TEORIA DO RISCO:

Pena que o STJ não aplicou (ao menos conforme a notícia veiculada), a teoria do risco para definir a responsabilidade objetiva do incorporador.

Conforme a teoria do risco, entende-se, em resumo, que aquele que lucra com certa atividade praticada de modo habitual deve ser responsabilizado pelos danos que essa atividade venha a gerar em terceiros, ainda que não tenha culpa no evento danoso.

É uma teoria moderna e relativamente desconhecida da prática dos tribunais, mas ela já está incorporada no texto do Código Civil de 2002:

Art. 927, parágrafo único:  "haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem."