CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL:

Os bens imobiliários são tratados pelo Direito brasileiro com especial proteção. Por isso, uma aquisição de um imóvel gera questões que ultrapassam em muito a esfera econômica – ou seja, se o imóvel adquirido está caro ou barato.

O conhecimento básico NÍVEL ZERO é entender que só se transfere a propriedade após o registro da compra e venda na matrícula do imóvel, junto ao cartório de imóveis – especial cuidado, porque pode o leigo se confundir com o sistema cartorário e acreditar que um contrato em cartório de notas gera direito de propriedade, o que não é correto.

O CONHECIMENTO BÁSICO NÍVEL UM é entender que, por força do sistema jurídico brasileiro, quem compra, ou recebe em pagamento, ou recebe em doação um imóvel gravado por ônus (como hipoteca ou alienação fiduciária, por exemplo) pode ter seu imóvel executado judicialmente por conta de uma dívida que é do antigo proprietário.

POR ISSO, ENTÃO, certas precauções são necessárias. Abaixo, listo algumas cautelas básicas que deve ter o comprador ao negociar a aquisição de um imóvel – em geral, são solicitadas pelo comprador para que o vendedor, dono do imóvel, as providencie:

OBS.: essas precauções referem-se, modo geral, à aquisição de imóvel já construído, comprado de seu atual proprietário; para aquisição “na planta”, publicarei outra postagem.

1.      CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS: retirada junto ao cartório de imóveis em que o bem tem sua matrícula; esse documento prova a existência ou não de gravames sobre o imóvel, tais como hipotecas ou alienações fiduciárias; uma vez expedida, essa certidão tem o prazo de validade de 30 dias;

2.      CERTIDÃO DE FILIAÇÃO VINTENÁRIA: retirada também junto ao cartório de imóveis, prova a cadeia dominial dos últimos vinte anos, sendo importante para verificar a pessoa que efetivamente ostenta, em cartório, a posição de atual proprietário;

3.      CERTIDÃO DE ÔNUS CONDOMINIAIS: retirada junto ao síndico do condomínio. Caso o comprador receba um imóvel com prestações codominiais atrasadas, ele, novo dono, será executado por essa dívida – lembrando, ademais, que pode ser penhorado o imóvel para pagamento forçado, pelo judiciário, da dívida de condomínio, não incidindo, aqui, a impenhorabilidade do bem de família;

4.      CERTIDÃO DE ÔNUS FISCAIS: retirada junto à fazenda pública (Secretaria de Fazenda do Estado ou DF para o IPTU; INCRA, para o caso de ITR). O mesmo que se disse para as taxas codominiais, vale para as dívidas tributárias que gravam o imóvel;

5.      a certidão negativa de distribuição de ações reais e pessoais reipersecutórias: retiradas junto aos tribunais, objetiva provar que o imóvel não é objeto de litígio entre o vendedor e outra pessoa;

6.      PARA A COMPRA DE IMÓVEIS DISTANTES do local de moradia, como casas de praia ou terrenos no interior do País, é muito conveniente uma averiguação in loco da situação do imóvel, haja vista que um eventual possuidor lá instalado pode já ter adquirido a propriedade por usucapião e, mesmo não tendo ainda o registro em seu nome, será vitorioso numa lide judicial contra o comprador, que perderá o imóvel comprado;

7.      SENDO IMÓVEL RURAL, é necessário o CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, emitido pelo INCRA.

8.      SENDO O IMÓVEL PROPRIEDADE DE PESSOA JURÍDICA, é necessário requerer do vendedor:

a)      Contrato social consolidado (última versão, com todas as atualizações);

b)      Ato que designa administradores ou diretores, com especial atenção aos poderes que esses administradores ou diretores possuem, para averiguação se podem alienar imóveis da pessoa jurídica;

c)      Certidão negativa de débitos do INSS (CND);

d)     Certidão conjunta de quitação de tributos e contribuições federais e dívida ativa da União – emitida pela Secretaria da Receita Federal.